清明時節(jié)回老家，看到道路兩邊的廣告大都還是樓盤銷售，二手房中介小屋里仍然冷冷清清。在建的商業(yè)項目卻比比皆是，光是市區(qū)大大小小就有約30個，下面的每個縣鎮(zhèn)也都有三五個。不禁想起，幾年前這個城市的住宅市場也是欣欣向榮，儼然一場永不結(jié)束的盛宴。那么，現(xiàn)在這些遍地開花的商場以后會有怎樣的結(jié)局呢？

按克而瑞的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在中國有289個地級以上城市，除了4個一線城市、33個二線城市，252個都是三線城市（我的老家蕪湖，總?cè)丝?61萬，市區(qū)人口約190萬，是個比較典型的三線城市）。我個人認(rèn)為，其他的縣級市以及個別人口或經(jīng)濟(jì)大縣應(yīng)該都可以稱為四線城市。按這個標(biāo)準(zhǔn)，中國的的三、四線城市在商業(yè)上可以總結(jié)出一些共同的發(fā)展特點：1、一般只有一個商業(yè)中心，而且基本上都是老式百貨店或傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。2、消費者對商業(yè)位置尤其敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營便面臨巨大挑戰(zhàn)。3、消費者的消費能力與品牌敏感度低，大部分人仍處于滿足日常生活需求和價格敏感的階段；4、租金收入與投資回報不相符。正常的商業(yè)投資回報期是10年，而三、四線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平偏低，租金比一、二線城市的平均水平會低很多，商業(yè)投資回報期一般在15年甚至20年。最后，也是非常重要的一個現(xiàn)象，這些城市的人口發(fā)展將進(jìn)入停滯期。據(jù)統(tǒng)計，2014年中國人口流入最多的前15個城市中，除了東莞和佛山外，其它都是一、二線城市。加之多年實行的計劃生育政策，絕大部分的三、四線城市今后的人口數(shù)量不會有大的增長，人口結(jié)構(gòu)也不可逆轉(zhuǎn)地走向老齡化。這無論對于住宅市場，還是商業(yè)市場，都是一個最不利的因素。

可以說，目前在三、四線城市做商業(yè)地產(chǎn)最大的機(jī)會是，這些城市確實都存在著商業(yè)升級換代的需求和空間，傳統(tǒng)的商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)需要被現(xiàn)代的商業(yè)形態(tài)替代，居民更高水平的消費需求需要被滿足。但是，在當(dāng)前階段進(jìn)入三、四線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，面臨的困難似乎同樣現(xiàn)實和清晰。首先是租金水平和商鋪銷售的利潤空間，都與一、二線城市不可同日而語。尤其是前者，幾乎是半送半賣的性質(zhì)，有的項目到了賠本賺吆喝的地步。其次是商業(yè)資源匱乏。這些城市本身除了投資客和小的個體商家，缺乏有經(jīng)營能力和市場號召力的品牌商家；而連鎖品牌對這些城市的消費能力和意愿也都心存疑慮，所以招商難尤其突出。即使是一些全國知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，到了三、四線城市也要給出不菲的裝補(bǔ)。三是消費能力。我們通過一些比對，同樣的品牌在三、四線城市的客單價和平效基本是一、二線城市的60%左右，這對后期的運營和投資回報是極大的障礙。四是管理成本和難度。很多事情，你只有身臨其境，才會有切身的體會。從表面上看，小城市應(yīng)該是工資低、成本低。實際上呢，因為當(dāng)?shù)貨]有合格的人才供應(yīng)，大城市的人又不愿去小城市工作，公司反而要以比平均工資更高的待遇才能聘用到在三、四線城市工作的合格管理人員和專業(yè)人員。

其它的管理難度還有：三、四線城市普遍沒有機(jī)場，管控半徑、管理時間成本也會大大提高管控難度。其實，實際中的管理問題還有很多。最后，三四線城市的人口發(fā)展趨勢決定了它能容納的商業(yè)項目數(shù)量是極其有限的。經(jīng)濟(jì)水平和收入水平的提高，可以解決商業(yè)發(fā)展的其它問題，但解決不了這個問題。所以，從某種意義上說，三、四線城市的競爭比一、二線城市更加殘酷：成者王，敗者寇！

在三、四線城市做商業(yè)地產(chǎn)，借用毛主席的一個思想，在戰(zhàn)略上它一定是個機(jī)會，是一片競爭還沒有完全展開的“藍(lán)?！?；在戰(zhàn)術(shù)上它布滿了陷阱，稍有不慎就會讓你陷入無法自拔的“沼澤”。